Як заробити на подобовій або тривалій здачі квартир в оренду?

У цій статті ми постараємося детально розібратися з нішею здачі в оренду квартир. Обговоримо найбільш поширені запитання, і постараємося дати на них зрозумілі відповіді. Це високо конкурентний і довгостроковий бізнес, який при цьому дозволяє непогано заробляти, але про все детальніше нижче.

Формат бізнесу

Є три основні формати бізнесу пов’язаного зі здачею квартири в оренду:

1. Якщо у вас є вільна квартира, ви можете здавати її і отримувати додатковий прибуток. Або ж якщо ваша власна квартира знаходитися в дуже вигідному районі міста, то можна її здати в оренду, а самому орендувати житло на околиці місті, в результаті різниця між платою це ваш прибуток.
2. Спеціально купуючи квартиру під цей бізнес, або ж оформляючи її в іпотеку. У разі іпотеки говорити про «вільні» гроші не доведеться, оскільки вся сума оренди буде йти на оплату іпотечного платежу, але в тривалій перспективі, ви зможете стати власником квартири.
3. Займаючись суборендою. Здаючи в суборенду, орендовану на тривалий термін нерухомість. Про це ми поговоримо трохи нижче.

Ви можете вибрати будь-який з цих варіантів і починати планування заробітку в цьому напрямку.

Цільова аудиторія

Хто ж буде вашою цільовою аудиторією? Це абсолютно різні люди, але є ряд «типових» клієнтів, з якими ви будете працювати.

У випадках подобової оренди це:

• Люди, які приїжджають у відрядження.
• Туристи.
• Студенти.
• Ті, хто зупиняються проїздом через ваше місто.
• Клієнти, які шукають де відсвяткувати якийсь захід.

Якщо ми говоримо про довгострокову оренду, то тут можна виділити:

1. Сімейні пари.
2. Люди, які переїхали на роботу з іншого міста.
3. Студенти.

Які квартири найбільш затребувані на ринку оренди?

Якщо говорити про статистику, то основним попитом користуються одно-і двокімнатні квартири, які покривають 80% – 85% ринку орендної нерухомості, інший відсоток це багатокімнатні об’єкти. У цьому бізнесі важливо щоб було якомога менше простою, і здати невеликі об’єкти набагато легше, ніж скажімо 3-х кімнатну квартиру.

Якщо говорити про клас квартир, то за статистикою найбільшим попитом користуються стандарт і комфорт, і трохи менший відсоток припадає на клас економ. Детальніше про ці класи житла ми поговоримо трохи нижче.

Правильно складене оголошення

Чому важливо грамотно скласти оголошення? Реклама грає величезну роль в цьому бізнесі, особливо з огляду на постійно зростаючу конкуренцію. Багато орендодавців не надають створенню оголошень на особливу увагу, і даремно, адже саме ця робота і почне продавати вашу пропозицію.

Що потрібно вказувати в оголошенні:

• Якісні фото об’єкта, всіх кімнат і санвузла.
• Розміщення і розташування біля транспортних розв’язок і метро.
• Поверх, на якому розміщена квартира.
• Тип ремонту і наявність техніки.
• Ціна. Зокрема краще відстежувати конкурентів і ставити ціну не сильно вище їх, щоб отримувати заявки.
• Наявність парковки біля будинку.
• Кількість заселених людей.

І інші параметри, які можуть стати корисною інформацією для потенційних клієнтів.

Як підготувати квартиру до здачі?

Підготовка квартири до оренди – це важливий етап, на якому можна непогано заощадити, при цьому забезпечуючи максимальний комфорт для клієнтів.

Є кілька основних етапів підготовки:

1. Ремонт і обробка приміщень. Намагайтеся робити ремонт в світлих, нейтральних тонах, купіть штори і тюль, на підлогу можна постелити ламінат або ж укласти плитку. Намагайтеся зробити вашу квартиру затишною і чистою.
2. Меблі. Не варто нагромаджувати багато меблів, але базовий набір повинен бути присутнім: ліжко, шафа для одягу, невеликий стіл і стільці, а також невелика кухонна стінка.
3. Техніка. Без неї важко уявити повсякденний побут людини: чайник, мікрохвильова піч, холодильник, плита, фен, праска, телевізор, інтернет. Додатковим бонусом можуть бути кондиціонер і кавоварка.
4. Чиста білизна і рушники + набір тапочок.
5. Побутова хімія та пристосування для прибирання в приміщенні.

Це все базові речі, які можуть бути присутніми у вашій квартирі і бути конкурентною перевагою серед багатьох пропозицій на ринку. Частина обладнання та меблів можна знайти в хорошому б / у стані.

Як правильно розрахувати річну прибутковість від нерухомості?

Широко відомий факт – що нерухомість це один з найбільш надійних варіантів інвестицій. Купивши квартиру, ви зберігаєте свої вкладення, а згодом вона тільки виросте в ціні, особливо якщо це новобудова, і інфраструктура біля даного житлового комплексу тільки розвивається. Давайте розберемося, скільки коштує підготовка квартири до здачі і скільки на цьому можна заробити.

Отже, якщо квартира дісталася вам у спадок або ж ви купили її, то перше, що потрібно буде зробити – це зробити ремонт. Мова не йде про дорогий ремонт з дизайнерськими рішеннями. Вам потрібно буде зробити косметичні роботи, але в той же час не варто економити на монтажі та розводці комунікацій, які в разі ігнорування їхніх ремонту можуть принести чимало клопоту.

Список того, що входить в базові ремонтні роботи:

1. Заміна вікон на якісні металопластикові конструкції + підвіконня.
2. Установка нових вхідних дверей і при необхідності і міжкімнатних дверей.
3. Утеплення стін, які виходять на вулицю, в тому числі і балкона.
4. Звукоізоляція стін спільних з сусідніми квартирами.
5. Монтаж якісної сантехніки і електропроводки.
6. Організація системи вентиляції.
7. Поклейка шпалер.
8. Укладання ламінату (при необхідності можна залити стяжку на підлогу).
9. Установка розеток і вимикачів.
10. Монтаж сантехніки (туалет, душова, умивальник).
11. Провести інтернет.

Всі ці ремонтні роботи хоч і коштують грошей, але в майбутньому ви зможете заощадити свій час і нерви, наприклад, в разі поломки трубопроводу. До того ж, часто, мешканці шукають комфортне житло, а не облізлі стіни, або відсутність нормальної ванної кімнати може істотно скоротити число бажаючих орендувати ваше житло, а це втрата грошей.

Крім ремонту потрібна буде і побутова техніка. В першу чергу це кухонне обладнання: холодильник, мікрохвильова піч, плита, електрочайник, а також бойлер, праска і фен, телевізор. Ви можете додавати додаткове обладнання по запиту клієнта.

Щоб забезпечувати порядок у квартирі, потрібно набір засобів для догляду за будинком, а також різні текстильні вироби:

• Постільна білизна (2 комплекти на кожне спальне місце).
• Рушники (2 комплекти на кожного мешканця, виходячи з кількості спальних місць).
• Рушники на кухню.
• Набір посуду для готування: сковорідка, каструля, дошка для нарізування.
• Посуд для прийому їжі: тарілки, вилки, ложки, чашки.
• Миючі засоби: для посуду, чистки техніки, для сантехніки та вологого прибирання в квартирі.
• Туалетний папір, разова зубна паста і щітки, рідке мило, паперові рушники.

Прибирання в квартирі, зазвичай замовляють у клінінгових компаній, але якщо у вас є час, ви можете заощадити гроші і прибратися самостійно.

У статтю витрат входитимуть комунальні платежі, а також плата за інтернет і телебачення.

Тепер давайте, обговоримо цифри:

1. Косметичний ремонт в квартирі – $ 2000 – $ 5000.
2. Закупівля техніки – $ 2000 – $ 3000.
3. Побутова хімія, витратні матеріали та текстильні вироби – $ 400 – $ 600.
4. Оплата послуг клінінгової компанії – $ 100 – $ 150 послугу.
5. Комунальні платежі + інтернет – індивідуально.
6. Оплата розміщення реклами на онлайн платформах – від $ 120 – $ 150 в місяць.

Якщо ви будете працювати офіційно, то сюди потрібно включити ще податки.

Тепер поговоримо про те, як грамотно розрахувати річну прибутковість бізнесу на подобову оренду квартир.

Ті, хто давно працює в цьому сегменті ринку, вже давно розраховують дохідність свого бізнесу за перевіреною формулою, яка складається з декількох параметрів, наведених нижче.

• Розмір річної оренди. Це надходження коштів, які ви плануєте отримувати від здачі житла щодня по фіксованій сумі тарифу. Якщо розглядати варіант бізнесу по здачі квартири на тривалий термін, то тут простіше розрахувати даний параметр. Для цього орендну суму за місяць множимо на 12 (місяців в році). У разі подобової оренди – то тут беруть середній показник викупу проживання на рівні 15 – 20 днів. В цьому випадку добову вартість множать на 20 і на 12 (місяців році) і отримують розмір річної оренди від нерухомості.
• Щорічні витрати. Сюди включають всі потокові витрати на утримання житла: комунальні послуги, інтернет, ремонт техніки, оплата домофона і вивезення сміття та інше. Всі ці витрати підсумовують в загальну суму за рік.
• Загальна сума інвестицій. Сюди входить вартість квартири і її ремонту.

В результаті формула розрахунку річної прибутковості має такий вигляд:

(В-С) / А * 100%.

Де, В – це щорічні витрати, C – загальна сума інвестицій, А – розмір річної оренди.

У наших реаліях ринку відсоток річної прибутковості перебуватиме на рівні 6% – 8%. Але при розрахунках ви можете отримати і негативне значення, в такому випадку необходно піднімати ціну на оренду, або залишати її на тому ж рівні і чекати поки показники вирівняються в кращу сторону.

На яких ресурсах розміщувати пропозиції про оренду житла?

Якщо ви вирішили заробляти на подобовій оренді квартир, то потрібно вибрати інтернет майданчики, на яких ви будете розміщувати оголошення. Їх є кілька, при цьому у кожної свої умови співпраці. Чому саме інтернет майданчики? Зараз практично кожен, хто шукає квартиру в оренду йде на сайти оголошень, а тих, хто купує для цього газети вже одиниці. Саме з цим розрахунком і потрібно робити ставку на роботу в онлайн.

В Україні найбільшим попитом користуються такі сервіси:

• OLX.
• Dobovo.
• Airbnb.
• Booking.com.
• Lun.ua.
• Doba.

Такі ресурси як: Booking.com, Dobovo, Airbnb, працюють в форматі заробітку на комісійних. Суть даної співпраці полягає в тому, що оголошення про свою нерухомість ви публікуєте безкоштовно, а в разі вдалої оборудки платформа-посередник забирає собі комісійний відсоток від замовлення. Найбільш популярним сервісом, який успішно працює за цією технологією, є Booking.com. Розмір комісії становить 10% – 25%, в залежності від країни і типу об’єкта. Наприклад, сервіс Dobovo знімає з кожної проведеної операції 15%. Airbnb знімає 3 – 5% з кожного замовлення. Але в той же час ці майданчики захищають права власників нерухомості і забезпечують гарантії передоплати та інші варіанти страховки в разі відмови клієнта.

Але є сервіси, які працюють і по схемі платного розміщення оголошень: OLX, Doba. При такому форматі ви платите за розміщення оголошення в категорії довгострокової або добової оренди квартир, а весь прибуток від замовлення забираєте собі. Оплата може здійснюватися на один або кілька днів або ж на цілий місяць. Вартість таких послуг не дуже висока, так що багатьом підприємцям в цьому сегменті ринку цілком вигідно працювати з цими майданчиками.

Вам потрібно буде тестувати всі ці майданчики і вибирати найбільш ефективні з них. Далі виключаєте з витрат неробочі варіанти і оптимізуєте витрати на рекламу.

Чи потрібна передоплата при добовій оренді житла?

Передоплата – це звичайна практика на ринку здачі нерухомості. Підприємці-початківці, перед тим, як почати заробляти на оренді квартир, задаються питанням, а чи варто брати передоплату і не відлякає це потенційних замовників. Адже дійсно на сайтах можна зустріти оголошення, де пропонується забронювати квартиру без передоплати. На ділі, частина таких пропозицій – це виверт недобросовісних орендодавців.

Що дає передоплата? Вона дає можливість виконувати обома сторонами угоди свої обов’язки. Наприклад, клієнт, скасувавши замовлення перед самим заїздом, зірве потенційний заробіток для орендодавця, а передоплата компенсує хоч частину втрат.

З боку власника квартири, отримавши заставу за оренду, він повинен забезпечити всі необхідні умови для заїзду клієнта в домовлений час. Але бувають випадки, коли передоплату і не беруть, наприклад, при терміновому бронюванні. Умови повернення передоплати обговорюються з клієнтом по телефону і визначаються самим власником нерухомості.

Ми рекомендуємо працювати по передоплаті, щоб в результаті ви могли хоч трохи застрахувати свій бізнес від простоїв.

Формат субарендного добового бізнесу

Саме поняття суборенди має на увазі під собою оренду квартири на тривалий термін, з наступною здачею її в оренду для третіх осіб. При такому підході, ви, як підприємець, є як орендарем, так і орендодавцем, не маючи при цьому власної нерухомості. Це такий вид посередництва. Суборенда добре працює в форматі бізнесу на повторній здачі квартири в оренду саме подобово, оскільки сума, зароблена за місяць, буде значно вищою в порівнянні з довгостроковою орендою, а саме різниця між цими показниками і буде вашим заробітком.

З боку власника квартири, суборенда не завжди є хорошим варіантом здачі своєї нерухомості в користування, оскільки є ряд ризиків, які можуть призвести до неприємних наслідків. Наприклад, це пошкодження техніки або внутрішньої обробки приміщень, перетворення квартири в студентський хостел або ж в житло для десятка будівельників, результат такої діяльності буде плачевним, до того ж проблем з сусідами точно не уникнути. Єдино нормальний варіант – це співпраця зі знайомим або родичем, який буде пропонувати суборенду вашого житла, а також постійний контроль.

З боку людини, якій будуть здавати в суборенду квартиру, є також ряд плюсів і мінусів. З плюсів, це відсутність необхідності купувати власну квартиру, друге – це швидкий варіант заробітку, головне знайти хороше місце, щоб квартира не простоювала. З мінусів – це повна відповідальність за все майно в будинку перед господарем нерухомості, постійний контроль стану квартири, проблеми з мешканцями і багато чого іншого. Суборенда – це дуже складний бізнес, з величезною кількістю проблем, але якщо постаратися налагодити все грамотно, то і на цьому можна непогано заробляти, особливо якщо здавати кілька об’єктів одночасно.

Щоб вся робота велася офіційно, намагайтеся працювати за договором, причому їх повинно бути два. Перший – це договір між власником житла і орендодавцем, другий – між орендодавцем (тим, хто здає в суборенду) і клієнтом, який знімає житло подобово. Такий підхід, допоможе чітко регулювати обов’язки кожної зі сторін, і в майбутньому при виникненні конфліктних ситуацій, ви зможете в правовому полі вирішувати ваші проблеми.

Як вибрати нову квартиру для здачі?

Якщо ви вирішили організувати бізнес на оренді квартири, і у вас немає власної нерухомості, то залишається або працювати у форматі суборенди, або купувати власне житло. Саме про покупку квартири ми і поговоримо більш детально. Багато деталей вибору будуть залежати від формату, в якому ви будете її здавати.

У разі подобової оренди, вам в першу чергу потрібно звертати увагу на місце розташування. Інфраструктура, транспортні розв’язки і наявність метро, ​​це те, що буде «продаватися» саме по собі. Дивіться в сторону однокімнатних квартир, можна навіть старого житлового фонду, за типом хрущовок. Ремонт може бути чисто косметичним. Тут мало грають роль вид з вікна, наявність дитячих майданчиків і парків, основне завдання – це вигідна локація для розміщення клієнта.
При тривалій оренді квартири потрібно вже керуватися і іншими параметрами. Наприклад, бажано купувати новобудову, з новими під’їздами, комунікаціями, і дитячими майданчиками. Транспортна розв’язка теж грає роль, але тут потрібно вже шукати компромісні рішення. Можна розглядати одну або двокімнатні квартири, так як більше кімнат рідко орендують, в тому числі і з-за комунальних платежів, які ростуть з кожним роком. Ремонт можна зробити косметичний, укласти ламінат, поставити недорогі меблі. Немає сенсу вкладати гроші в крутий ремонт, так як жоден орендар не буде його берегти так, як це робили б ви.

Відносно фінансового питання, то в середньому покупка однокімнатної економ квартири відбивається за 6 – 10 років, на цей термін впливає багато факторів, в тому числі і ціна, яка буде залежати і від локації, і від району міста. Термін окупності більш дорогої нерухомості від 15 років і більше.

Врахуйте, ще один момент при покупці квартири в новобудові – це ризики заморожування об’єкта. Таке часто трапляється у великих містах. Покупець вкладає гроші в житло ще на етапі котловану за дуже вигідною ціною, і потім чекає роками, поки об’єкт добудують і здадуть в експлуатацію. Якщо ви потрапите в таку ситуацію, то говорити про вигоду такого бізнесу не варто і втрата потенційного прибутку буде колосальною.

Види житла під оренду

Перед тим, як почати заробляти на подобовій оренді квартири, вам потрібно визначитися в якому ціновому сегменті ринку ви плануєте працювати. Вже є цілий ряд вимог до різних типів квартир, які до того ж мають свою класифікацію.

• Економ клас. Це найбільш бюджетний тип орендної нерухомості. Сюди входять недорогі квартири зазвичай старого житлового фонду, які до того ж розташовані найчастіше далеко від вдалих транспортних розв’язок. Основною перевагою даного класу є ціна на оренду. Зазвичай такі об’єкти житла мають скромний косметичний ремонт, базовий набір меблів (ліжко, шафа, міні кухня), а також чайник, фен, мікрохвильовку, набір посуду, білизна і рушники. У такій квартирі може і не бути телевізора, так як клієнти приходять туди виключно, щоб переночувати.
• Стандарт. До цього класу подобової орендної нерухомості вже пред’являють більш високі вимоги. По-перше, це розміщення, хоч і не в самому центрі міста, але біля зручних транспортних розв’язок. По-друге – це більш дорогі меблі і ремонт. По-третє – це наявність кондиціонера, інтернету, пральної машинки, холодильника та іншої побутової техніки, яка підвищує комфорт проживання клієнта. Найчастіше це одна і двокімнатна квартира, з максимальним розміщенням до 5-ти чоловік.
• Комфорт. Це житло в центральній частині міста. Зазвичай в нього включають паркування, дизайнерський ремонт, вдале розташування, міні-бар, кілька кімнат (в тому числі може бути робочий кабінет), відеоспостереження.
• Люкс. Це квартири преміум класу, які мають шикарний вигляд, дуже вдале розташування і при цьому забезпечений високий комфорт перебування клієнта.

Думаєте з чого почати? Почніть з квартир економ класу, попрацюйте кілька років, вивчіть всі тонкощі цього бізнесу, і тільки потім можна замислюватися про покупку або здачу в суборенду більш дорогого житла.

Добова або довгострокова оренда квартири?

Кожен з підприємців замислюється, як найвигідніше здавати квартиру. Відповідь на це питання потрібно давати виходячи з того, розглядається цей бізнес як джерело пасивного або активного доходу.

Однозначно, що на здачу квартири на добу, ви зможете заробити більше за аналогічний період в порівнянні з довгостроковою орендою. Але тут на перший план вже виходить підхід до бізнесу. При роботі в добовому форматі, вам потрібно буде практично щодня працювати з клієнтами, займатися прибиранням, заміною білизни і рушників, а також постійно вкладати гроші в рекламу, щоб квартира не пустувала. При такому підході, у вас буде і сезонність, в плані свят і наявності великої кількості туристів у місті. Наприклад, на новорічні свята ціна на добову оренду нерухомості зростає в 2 – 3 рази.

Якщо ж у вас є постійне джерело доходу, і ви вкладаєте в квартиру, з метою її здавати в якості додаткового джерела заробітку, тоді шукайте відповідальних орендарів на тривалий період часу. Це буде своєрідним пасивним доходом, але контролювати мешканців час від часу все ж доведеться.

Документи

Основним документом, який вам потрібно буде укласти – це договір з орендарем. Його потрібно підписувати обов’язково, щоб уникнути проблем в майбутньому. В даний договір включають вартість оренди, дані про мешканців, терміни (якщо квартира здається подобово), права і обов’язки обох сторін. Також, додайте туди графік перевірок житла власником, умови дострокового припинення договору, а також суми виплат у разі псування техніки, меблів або ремонту.

Іноді орендарі просять пред’явити документи, що саме ви є власником нерухомості, або ж дозвіл від власника на суборенду.

Краще за все, вам звернутися до грамотного юриста і скласти договір, який буде відповідати вашим вимогам.

Скільки можна заробити на оренді квартири?

Розробляючи бізнес план по здачі в оренду квартири, вам потрібно буде орієнтуватися і по цифрах, на які ви можете розраховувати.

Якщо говорити про подобову оренду, то зазвичай беруть показник в 20 робочих днів (коли квартира буде заселена) і множать на добову ціну оренди. Нижче наведено список на оренду житла у великому місті.

• Студія: від $ 16 до $ 25;
• 1 кімната: від $ 25 до $ 32;
• 2 кімнати: від $ 32 до $ 48;
• 3 кімнати: від $ 48 до $ 80;
• 4 кімнати і більше: від $ 80.

Варто відзначити, що ціна буде залежати від багатьох факторів, наприклад розташування, близькості до метро і інших факторів. У маленьких містах ціни будуть нижчими. При розрахунках, враховуйте сезонний попит і кількість клієнтів в місяць.

Якщо ж мова йде про довгострокову оренду, то тут прибутковість здачі в оренду квартири становить 5% – 11%, на яку також буде впливати дуже багато факторів.

Ризики

Як і в будь-якому бізнесі вас можуть чекати ряд неприємних ситуацій, які в підсумку доведеться вирішувати вам.

1. Псування або пошкодження майна.
2. Псування майна сусідів (наприклад, при затопленні).
3. Бувають ситуації, що мешканці не платять за квартиру і їдуть, а ви втрачаєте свій прибуток.
4. У деяких випадках вас може чекати втрата майна.

Щоб цього уникнути, укладайте договір, перевіряйте стан квартири, питайте відгуки про мешканців у сусідів. Додатково можете оформити страховку від непередбачених ситуацій.

Як збільшити прибуток?

У досвідчених орендодавців є цілий список способів, щоб збільшити прибуток від здачі нерухомості, давайте розглянемо деякі з них.

• При добовій оренді, робіть знижку за бронювання на кілька днів.
• Можна трохи підвищувати ціни у свята і туристичний сезон.
• Щоб підвищити ціну на житло, можна пропонувати обставлену меблями і технікою квартиру. Купити техніку і меблі можна в б / у стані на будь-який дошці оголошень.
• Щоб бізнес був більш рентабельним, можна запланувати покупку квартири ще на етапі будівництва і заощадити бюджет, але тут теж не без ризиків.

Ви можете пропонувати знижки для постійних клієнтів, і таким чином забезпечувати максимально можливу зайнятість вашої квартири.

Витрати на ведення бізнесу

У бізнесі на здачі квартири в оренду є ряд постійних витрат, які вам потрібно буде враховувати, і віднімати їх значення від місячного доходу.

• Комунальні платежі.
• Якщо будете наймати клінінгову компанію, то потрібно включати до витрат і оплату їх послуг. Але можна забиратися і самостійно.
• Реклама. Без цього не працює жоден бізнес, пов’язаний з подобової здачею житлоплощі.
• Податки.
• Інтернет.

Якщо ви здаєте квартиру в суборенду, то в цей список потрібно включити ще й суму за тривалу оренду приміщення, або ж платіж по іпотеці.

Висновки. Заробити на оренді квартири цілком реально, головне – це підписати договір, і ретельно відбирати клієнтів, щоб в результаті не постраждало ваше майно. У цьому сегменті ринку є сенс працювати як у великих, так і в дрібних містах, до того ж тема нерухомості – це один з найбільш безпечних способів інвестувати свої гроші.